前段时间，深圳的写字楼空置率又一次成为了焦点。
短短半个月之内，第一太平戴维斯、世邦魏理仕和仲量联行三家全球地产服务商前后脚发布了最新的深圳市写字楼研究报告。
数字开始打架。
第一太平戴维斯的数据显示，深圳写字楼空置率在第三季度末达到29.7%。
这是历史最高值。
仲量联行的数据是27.8%，也在上升。
而在CBRE世邦魏理仕的数据里，趋势截然相反。
2020年第三季度，深圳写字楼市场需求回暖，市场空置率环比下降0.8个百分点，至20.1%。
这到底是怎么回事？深圳的写字楼需求到底有没有回暖？这些冰冷的数字背后，深圳的经济可能发生了怎样的变化？
再说深一层，深圳写字楼的空置率，是如何影响“人肉干电池”的炼成的？对于周边的城市，又有怎样的影响？
今天局姐就来说道说道。
深圳写字楼的空置率到底有多高呢？
无论是哪家的数据，都有20%，甚至四分之一的写字楼没人租用。
不要说北上广深四座一线城市，就算是和湾区的二三线城市相比，这个空置率，都算不上低。
而且，如果仔细观察就会发现，之所以世邦魏理仕的数据显示深圳写字楼的空置率在好转，是因为只有他家的统计口径包括甲级和乙级两类写字楼。
而其他两家只统计甲级写字楼的数据。
也就是说，深圳写字楼里面，综合素质相对差的更受欢迎一些，顶级写字楼反而更加租不动。
看来，经历过疫情，以及各种内部外部风暴的夹击，深圳的企业们似乎还在挣扎的路上，企业的日子，应该，是不太好过的。
但是，这并不是写字楼“不好租”的唯一原因，甚至不算什么特别重要的原因。
如果我们仔细观察深圳写字楼的租金走势，可以看得出来，从2018年底开始，深圳写字楼的租金一直在降，已经连跌了八个季度了。
为什么呢？
让我们回到市场最本质的关系——供需。
深圳写字楼市场最大的压力，来自于超量供应。
换句话说，写字楼的生长速度，太快了，远远快过于企业的生长速度。
根据戴德梁行数据，未来五年深圳将供应大量写字楼，总面积800万㎡，接近现有存量813万㎡。
也就是说，未来五年，写字楼的数量即将翻上一倍。
但是，企业生长的速度又是什么样子呢？
从2017年爆发之后，深圳的企业对于写字楼的增量需求，就开始逐年递减。
如果按照近五年的平均水平来算，每年的吸纳量不到60万平方米，五年不到300万平方米，不及未来五年新增供应量的40%。
这么看来，五年之后，深圳的写字楼，怕是有接近一半的面积，都得空着。
之前，那些规划建设高标准，却少有人居住，夜晚的住宅区漆黑一片的新区，被我们形象地称之为“鬼城”。
随着人口迁徙，不少地方的“鬼城”已经被人流填满，而在深圳，一座新的写字楼“鬼城”，似乎，正在成形。
深圳究竟，为什么要这么做？
讲真，说起深圳，我们脑中蹦出的第一个标签，是什么？
是飞速发展的经济，是日新月异的创新，还是“996”之下的深圳速度？
特区40年，从藉藉无名的小渔村到国际大都市，深圳靠的是工业立市、产业立市。
所以，对于这座城市最重要的资源之一——土地的分配上，有着明显的倾向性：
把土地给企业的时候，是真的很大方。
之前，局姐在《深圳40周年礼包来了！楼市会受影响吗？》中曾经提到，2015年，深圳市十三五规划中，进一步加大了向产业用地的倾斜力度——
划了270平方公里的“工业用地红线”。
也就是说，到2020年，深圳工业用地将不低于深圳土地的30%，这是硬指标。
于是，从2017年开始，写字楼入市，铺天盖地。
对于大企业，政府会把产业用地便宜地卖给他们，而这中间的一部分，可以用来建设他们的总部大厦，解决后顾之忧。
于是，我们会看到，在2019年的深圳土地市场上，大疆以“量身定做”的条件，2300元的超低楼面地价，在光明拍了一块工业用地来建设办公楼。
而腾讯为了建设新的总部大楼，在宝安西乡大铲湾拿到的工业用地，楼面地价也只有4000+每平。
这个楼面地价，对比周边的贵上天的住宅土地价格，真的是九牛一毛。
而对于中小企业而言，深圳天量的写字楼供应，也多少拖住了企业租金成本上升的脚步。
毕竟，现在深圳的写字楼租金，可是比北京上海都要便宜的，甚至，和广州之间的差距，都越来越小了。
局姐猜测，这样相对较低，而且一直在降的房租和办公成本，应该是可以留住不少想要外迁的企业的。
企业总是逐利的。
为什么中兴通讯要将生产基地迁往河源？为啥比亚迪要在汕尾建设新能源汽车产业基地？为啥华为终端要转移落户至东莞松山湖？
很大的一个原因，是那边的土地便宜啊！
但是工业用地多了，留给住宅的地，就少了。
在工业用地的红线之外，深圳还有生态控制线。合计土地1244平方公里，占深圳土地面积的62%。
而深圳居住用地的比例，至今没有超过20%。
大家都知道，深圳房价高企的主要原因是供不应求，人多地少。地少的原因首先是深圳面积小，其次，就是土地供给的结构性失衡。
为了环保，为了给企业腾一些利润空间，这座城市没有给住宅留出多少地方。
牛逼的企业多了，需要大量的打工人。也就是说，在这个狭窄的城市里，需要住房的人，越来越多。
深圳由此成为全国近十年房价涨幅最高的城市，没有之一。
苦的是打工人。
他们在这座城市的黄金地段工作，拿着尚可的工资，却为了能在公司周边买上一套房，不得不付出996，甚至远大于996的努力。
前段时间，有篇很火的文章叫《科技公司，请逃离一线城市》，里面有一段话，说得特别到位：
“华为的一位高管曾算过这样一笔账：公司在北上广深核心地段拿地不难，但假设员工坐公共交通上班，单程30分钟内最低房价7万，单程1小时内最低房价4万。 年轻员工要么买贵的房子背不起房贷，要么买便宜房子每天通勤累死，何谈奋斗？”
想想几年前，局姐也曾深漂，住处正对着腾讯大楼，一次凌晨四点回家，对面依然灯火通明。
那时候，还没有“内卷”这个词，只觉得这是一座奋斗的城市，充满活力的年轻人前仆后继，仿佛永远都不需要停下来休息。
现在，站在土地资源分配的角度，忽然对深圳“人肉干电池”的说法有了强烈的认同感。
这座城市通过顶尖的产业和更好的收入，吸引年轻人源源不断的涌入，榨干他们的每一分时间和努力。
等到他们进入中年的时候，用房价门槛留下最顶尖的一批，把其他人挡在外面，或者赶回老家去。
走的也许是中年人，而深圳，永远年轻。
未来，所有关于大湾区的踩盘内容、市场分析、选筹及买房建议等，都会在我们的大湾区踩盘专用微信号：【局姐的湾Talk】（ID：jujiekwq）里原创首发，我们也会在那里做更多的互动和答疑。
想要了解如何投资湾区洼地的朋友们，可以关注下。么么哒。
