这个问题可以有3个原因,但最意想不到是第3个原因:
(1)负资产
最直观的原因,一定是房价下跌而造成负资产,即对银行的未还债务(比如80万,含本息)大于房产价值(比如该房二手价接近甚至低于80万),那么供款下去也就没有意义,除非不想当失信人而继续咬牙供下去,但即便愿意咬牙起码也得有牙可咬(稳定收入)不然就是下面说的原因2了。
当年香港的金融海啸,无数家庭成为负资产原因也正是如此,香港首付超低,低至1成就能“上车”(香港俗称买楼的意思),房价轻微跌10%就必须被要求提供抵押物补充,不然就收房子拍卖。就连当年很多香港明星也因此破产。
那么我们呢?当年2015-2018去库存,不少人是拿到政策优惠把首付做成了2-3成,因此也意味着只要房价向下波动20%就负资产了。
所以这波房价向下波动越多的城市,当地法拍房数量就会毫无疑问暴增。
(2)收入下降
对于大多数人,都是靠着稳定收入来偿还房贷月供,一旦收入变得不稳定、下降甚至被裁员,除非短期内能马上找到新的收入来源,否则断供只是时间问题。
近2年的yi情,叠加经济不景气,越来越多行业加入裁员行列,即便勉强稳住饭碗的,减薪也是越来越常见,甚至还包括了最近(2021年12月)多地公务员降薪、降福利。
如果说公务员降薪,是因为土地财政下的地皮流拍越来越多, *** 财政收缩下的“( *** 总理提出)要过紧日子”,但起码还是有稳定不裁员的日子。
至于企业打工人,朝不保夕是越来越无可避免,就连互联网大厂也一样。降低或取消年终福利已经是更好的结局,更多的企业是动辄20、30%的裁员。(旅游、教培从业者表示已哭干眼泪...)
试想,如果原来每月收入固定2w而房贷8000,减去起码还有1万可供日常消费。可是一旦收入缩水到1w,衣服可以不买、吃饭可以不去餐厅、甚至手机爆屏也可以忍受不修,但是房贷总不能拖欠银行,不然就法拍房名单见。
肉眼数据可见,这两年的法拍房数量完全是直线上升,2017年 *** 拍卖房子才几千套(不过有可能是2017年当时法拍上线数量少),2019已经突破50万套,2020更是翻倍100万套以上。
至于2021法拍数量多少,还有15天就是2022年,拭目以待!
(3)房价不涨
没错不要怀疑,房价不涨也可能是断供潮的原因。相对于前两者,这个原因更加深层次,要从消费说起。
中国是一个消费大国,无数的行业是基于我们人口众多消费能力充足从而发展起来,比如汽车(特别是新能源汽车)、奢侈品。无数的商业巨头都是盯着中国市场做生意,当中除了外资,更多的是中国本土企业。
从经济学而言,消费信心来自以下三方面:
收入增长
储蓄消耗
债务方式
也就是说,这3方面支撑了我们整个社会的消费,每年消费市场增速靠的就是它们(补个数据,2021年11月消费市场增速放缓至4%,过往若干年基本维持5-6%以上)。
1.首先收入增长,这个很好理解。不少行业的薪资水平是逐年递增,哪怕不是每一年都加工资,但至少2-3年涨一次薪水是很常见。
月收入10000,预期明年行业发展更好,公司效益逐年提高,老板答应明年又涨薪到13000。因为我可以毫无顾忌买个手机做个分期,甚至看好房子明年入手、月供3000。
换句话说,就是对未来收入的预期可以折现成当下的消费行为。
2.其次是储蓄消耗,这个也很清晰。只要账户上有钱有余额,我就能消费。比如过往每月存下个2000,存了一年,我可以个包犒劳自己总可以吧?
又或者哪天我爸原来是亿万富豪,强迫我继承了10亿资产、50套房子收租,那这储蓄怎么也得够我消耗大半辈子了吧?怎么也得买几台库里南和湾流,不要天天挤地铁了。
当然,大多数人更现实的状况是,存了一笔钱可忽然间工作没了又或者累了想换工作,有足够储蓄意味着我可以先潇洒一段时间才重新回到职场,又或者真的yi情下失业,有个6位数存款的话起码也能还房子月供、日常还能消费、总不至于沦落到睡大街。
当然,储蓄也终会有消耗完的一天。
3.最后是债务方式,这个要重点讲。
债务方式,除了包括透支信用卡之外,更主要是资产债务的变现(主要是房子)。
透支信用卡,比如年底老板答应给50万年终奖,那我年头时候就直接买包买车、甚至买房,总之可以有一百种方式能提前变现这笔钱。
至于资产债务的变现,是指对房子未来升值空间的预期与当期折现。
比如房价稳涨不跌的大环境下,为什么人人都好像不买房子就亏了,几万人去摇号新房?
因为大家都预期,今年值1000万的房子,明年大概率就1200万了,再后年就1600万了。哪怕我手上资金只有500万首付,但完全不碍我贷款买入,然后过两年卖出。总之就是稳赚几百万,不可能亏。
而更多的人,是早几年靠着不限购不限贷的政策下,用低首付积攒了多套房源,而每套房源都在近几年翻了好几倍,走在街上,身价没有几千万都不好意思跟人打招呼。
这提到的重点就是债务变现,因为我们知道更多的人并不是全款买房,而是向银行贷款。但也完全不碍我首付500万、总价1000万,过两年1600万卖出,减去500万银行贷款,2年后我就能哭着赚600万,平均1年300万。
即使还没到2年后的变现,但完全不碍我现在已经是年薪300万收入的人。那么还愣着干嘛,明天赶紧去买几台宾利代代步啊!
看到没有?在房价上涨预期不变的情况下,消费市场也同样会欣欣向荣,因为大家都在通过负债的方式,正面积极地 *** 着消费市场。可是一旦上涨预期改变,会发生什么?
毫无疑问,必然是消费收缩。
这里的上涨预期,我们且不说反向变成下跌这么极端(实际上二三线城市已经出现),只讨论一种情况——上涨速度缓慢、甚至平盘不涨。
因为负债是有成本,而目前多数人的银行贷款多数是在4-5%,同时考虑首付款的资金成本(至少2%以上),只要房价增速低于2-3%,那么房子就可能已经不是一项正回报资产。如果再考虑到房产税等(再次不展开说),结果可能更不理想。
而这个结果带来的最直接影响,就是对消费的冲击。
【实际例子】比如月收入2万,房贷8000,剩下1.2万供日常消费。即便工资不涨,但我预期2年后能卖掉所投资的房子而变现一大笔资金。在此预期下,我还是可以放胆去买车买包的各种消费,即便我真买了一台100万跑车需要月供1.2万也无所谓,反正2年后我卖掉房子就原地满血复活。
可一旦预期被改变,2年后房子可能卖掉的回报没有100万、只有50万或更少,甚至卖不出去的话,我当下的所有消费行为都要重新规划——不能买跑车了,可能也不能买那么多包包了,去夜店、去旅游的次数要减少了——同时还要面对“由俭入奢易、由奢入俭难”。
最终从宏观角度,一旦房价上涨预期被打破,消费市场必定受到影响。如果再叠加yi情下经济的不景气,那么消费收缩将会肉眼可见的越发明显。
而对于每一个你我他的社会人来说,如果整体消费市场需求不足,反过来就会成为了前面提到的“收入增长”无法实现,因为你所在的行业/企业效益被动下降。在传导链条上,这种收缩会逐级传递,并且被放大。最终导致的结果就不是回答开头的“2万收入稳定而月供固定8000”,而是“收入缩减变成了1万而房贷固定还是8000”,剩下2000怎么生活?
哪怕退一步,你想即时卖掉手中房子变现,换个小房子。可是当下二手住宅成交量极度低迷的情况下,卖得出吗?即便愿意降价卖,你愿意接受平白无故的身家被动缩水几十上百万吗?(当然你邻居可能更着急套现,在你降50万时他可能降60万,内卷了)甚至退一步,你愿意从高档小区,全家搬到老破小房子吗?
回到正题。
所以不要以为只有收入下降、或者储蓄消耗殆尽才会造成断供,房价涨得太慢也一样会造成断供,只是这个过程会更漫长才会看到。可是,当这个过程来到之时,就不会只是一两个行业的事情,而是全社会大范围都需要共同咬牙面对。
当然,我们还是要相信 *** 不会坐视不管,但是,放在眼前的真不是三两个政策就可以彻底解决的事情。
重点是,相比于再次放任房价起飞,我们更应该做的是找到真正经济(收入)增长的新动力,过去是外贸,未来只能是科技。
加油吧,房贷人!