文丨地产三哥
很多人被封了两个月的上海人都说，像做了一场梦。
无论如何，失去了两个月的时间是实打实的。
梦想时分，以上海徐家汇的港汇恒隆广场为例，算个小账。
一、上海港汇恒隆广场历年租金收入根据恒隆地产、恒隆集团年报，2021年，上海港汇恒隆广场租金收入下：
（说明：出租率不同，平均日均租金仅为推算结果。）
推算整个广场2021年度租金收入15.50亿元。
单纯看商场版块：港汇恒隆广场历年来租金稳步上升，2017-2020年，因为改造，关闭部分可租赁面积，因此整体租金下降。
股权穿透之后，上海港汇恒隆广场的股东是三方：
恒隆集团持股69.3%。
希慎兴业持股24.7%。
上海市徐汇区国资委持股6%。
希慎兴业咱们以前讨论，是铜锣湾杠把子。
二、香港商业地产减值希慎兴业在上海的两处商业地产：
一处是徐家汇的港汇广场二股东；
第二处是2022年年初收购完成的：李嘉诚旗下的长实集团持有的世纪盛荟广场，位于静安区繁华地带，该项目正在进行商铺改造，预计于2023年年中完成。
除了这两个位于上海的项目之外，希慎兴业的主要商业地产在香港。
2019年以来，受多种因素影响，希慎兴业、恒隆地产、新鸿基地产在香港的商业地产都减值了。
商业地产的估值是根据租金收入以及资本化利率两者来确定的。
资本化利率越高，公平值越低。
单位租金越高，公平值越高。
简而言之，预期商场经营的时间越长，租金水平越高，那么公平值就越高。
2020年、2021年希慎兴业、恒隆地产、新鸿基地产都录得了不同程度的公平值亏损：
减值的原因是租金水平下跌。
希慎兴业年报显示：
写字楼、商铺、住宅年内的平均租金水平都呈下跌趋势。
恒隆地产2021年报中说：
“访港旅客绝迹，令租金下调在所难免，促使铜锣湾零售组合收入下跌14%。”
“铜锣湾的办公楼收入于2021年下跌21%。旺角办公楼的租赁收入亦微跌1%。”
“由于中环一个主要租户于2021年10月续租时缩减办公室规模，导致中环办公楼组合的收入减少4%，年底租出率为82%。”
三、香港旅游人数直线下跌这几年香港旅游人数直线式下跌：
是的，你没看错。
访港游客人数从2018年的6500万，2019年5600万，到2020年350万，到2021年9万。
2021年，来自中国内地的游客从2018年的5100万降低到7万人不到。
如果不是香港本土消费潜力大、商业地产商们手段多，不然这样的到访游客人数下跌速度下，商业地产部减值幅度远远不止目前的幅度。
四、上海港汇恒隆广场的价值据公开资料，上海港汇恒隆广场当初的总投资51亿元。包括商场、写字楼、住宅及公寓。
在使用中间也有改造、翻新、装修等等。
它现在资产价值多少？
根据租金收入来看：包括商场、写字楼、住宅及服务式公寓，整体租金收入人民币15亿元以上。
这个数字和希慎兴业2021年年报中反映的基本一致：在希慎兴业年报中，联营公司港兴公司营业额18.67亿元港币，折合人民币15.8亿元左右，上海港汇广场是港兴公司旗下唯一项目。
按照常识，资产价值等于租金收入20倍不算多，价值300亿元以上。
从土地使用权时间来看，港汇广场项目地契2043年到期，还有22年使用期间，打个折，也得200多亿元。
这就是价值评估的简单版，近年来因为租金水平稳步上升和商场改造，港汇广场的公允值也稳步上升：
公平值收益，就是评估的价值增值。
此外，从1999年12月28日开业至今，港汇广场还给股东很多分红。
按照人民币计算，每年5-6亿元的分红。
一边分红，一边增值，这就是“一铺养三代”。
最后受疫情多方面因素影响，2019年以来，香港的商业地产价值稳步下跌。
今年，上海受疫情影响两个多月，上海港汇恒隆广场的租金收入一定会下跌。
疫情之后呢？明年呢？后年呢？
从香港到上海。
有时候考验一段关系的不是变故和灾难，而是面对变故和灾难时，人们的态度和做法，以及背后的逻辑。
以亚洲最大的商业地产运营商之一：凯德集团官网一张截图结束本文：
Vietnam，越南。
如果笔者没有记错，至少在2020年之前，凯德官网没有越南语版本。
（完）
